新疆乌鲁木齐，男子花22万元买了一处400平方米的宅基地打算修建别墅，并与卖家约定，由卖家全权办理建房手续。因为卖家手续迟迟没有办下来，男子着急便开始施工。结果，刚把地下室修好，就被执法部门叫停。事后，因办不下手续，男子要求卖家退钱、赔偿，遭拒后将卖家告上法庭，要求确认合同无效，返还22万元购宅款并赔偿已经投入的85万元损失。一审法院仅支持卖家返还22万元购房款。男子不服提起上诉。（来源：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院）
19年前，男子马某花1.5万元从一村民处购买了一处400平方米的宅基地，并在宅基地上修建了房屋。14年后，又以22万元的价格卖给男子蔡某。
蔡某担心手续问题，特地与马某在宅基地转让合同中约定，由马某全权负责办理建房手续，不能再产生任何费用，保证自己可以在10天内施工，如果造成相应的损失则由马某全权负责。
签订协议后，马某想着可以找原村民办理，结果，结果并不顺利。而蔡某见手续问题一拖再拖，等不及于是在没有拿到相应的手续的情况下，就开始施工。
结果，刚把两层的地下室主体修好，就被相关部门以无任何审批手续，未批先建为由叫停。
随后，蔡某拿着原村民19年前办理的建房手续，与相关部门理论，未果的情况下，以违约为由，要求马某退钱、赔偿。
遭到马某拒绝后，一纸诉状将马某告上法庭，要求法院确认双方宅基地买卖合同无效，判令马某退还22万元购宅款并赔偿85万元损失。
面对蔡某的控诉，马某认为自己可以退钱，但是蔡某的损失是自己违建造成与其无关。同时表示，蔡某违建拆除了自己的旧房，造成自己损失17万元，理应赔偿自己。
一审法院审理本案后认为：
《土地管理法》的规定，农村土地归集体所有，村民作为集体经济组织的成员只拥有宅基地使用权，并且一户只能拥有一处宅基地，出售宅基地不仅要求受让人同样满足一户一宅的要求，还要求受让人必须为村集体组织成员。
蔡某与马某均非涉事宅基地所在村集体村民，二人之间的宅基地转让合同违反了法律、法规的强制性规定，应当属于无效合同。
根据《民法典》的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在宅基地转让合同被确认为无效后，因该合同所取得的财产应当予以返还。蔡某要求马某返还220,000元购宅款，马某依法应当返还。
而关于对于蔡某是否应返还马某转让后修建的房屋费用问题，法院认为，马某将转让的宅基地再次进行转让，因再次转让由此造成的损失由其自行承担，且转让于蔡某之前的房屋已经灭失，无法对其价值进行评估，故在本案中蔡某不承担返还责任。
关于马某是否应该赔偿蔡某损失的问题，法院认为《土地管理法》第64条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。蔡某在转让取得使用权400平方米的宅基地上修建建筑物，修建或者翻建之前未办理任何的土地规划审批手续，因而建房行为所引起的损失是由蔡某自身过错行为所引起。
综上，一审法院判决马某限期退还蔡某22万元购宅款，驳回蔡某的其他诉请。
一审判决后，蔡某不服，又提起上诉。
蔡某认为，第一、他是以宅基地所有权人原村民的名义进行房屋建设，该宅基地使用权人早就已办理建设规划审批手续，他无需另行再次向规划部门办理房屋建设手续。至于其已修建的建筑物是否属于违法修建而被叫停，应当由有关行政部门相关处罚决定来认定，而不是由一审法院替代行政部门作出认定，一审法院认定该建筑物属于违法建设而被责令叫停，无事实及法律依据等意见。
第二、他向一审法院提交书面申请，要求对涉案建筑物的工程造价进行评估，但一审法院对此未予以回应，也未在判决书中予以阐述，实质上是剥夺了他的诉权。
二审法院为了查明事实，前往涉事宅基地所在村委进行调查，后在确认蔡某确实系因违法修建而被叫停的情况下，认为，一审认定事实、判决并无不当，驳回了蔡某的上诉，维持原判。
最后，本案具有较强的警示意义，再次提醒大家，购买宅基地、小产权风险颇大，一定要慎之又慎！
