简评二手房交易增值税和北京楼市新政 12月30日，财政部发布《关于个人销售住房

简评二手房交易增值税和北京楼市新政 12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》；12月24日，北京调整限购限贷政策。 近期二手房交易增值税政策调整，北京进一步调整限购限贷。本次对二手房交易增值税的调整主要在于调降税率，规定个人将购买不足2年的住房对外销售时按3%全额缴纳增值税（此前为5%），购买2年以上（含2年）的住房对外销售时仍免征增值税。此前于12月24日北京进一步调整限购限贷政策，将非京籍购房需缴纳的社保或个税最低年限调整为五环内2年、五环外1年（此前为五环内3年、五环外2年），多孩家庭在五环内可多购买1套，同时利率定价机制安排方面不再区分首、二套，公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例由30%调降至25%。 近期政策有助于提升市场活跃度，后市须重点观察供给侧变化。我们认为二手房交易增值税率调降，长期来看有助于降低住房交易成本、提高市场活跃度，但短期内由于其对二手房供给侧挂牌量或也有提升，房价走势仍取决于买卖双方力量的博弈。北京年内第二次调整楼市政策，初步看政策出台后北京备案口径一、二手房总销量同环比略有改善，但年底季节性因素影响较强，整体效果仍待进一步观察。往前看，2026年房地产市场的不确定性仍主要来自于供给侧，社会库存的自然消化节奏、核心城市限售项目释放、政策对土地供应和二手房挂牌量的影响均须纳入考虑，建议持续观察重点城市二手房挂牌去化周期等指标。 关注地产开发和多元板块投资机会。近期房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，我们认为仍须持续观察政策和基本面的互动影响，中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，如华润万象生活、太古地产、恒隆地产，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的贝壳；如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的华润置地、中国海外发展、建发国际、滨江集团，及前端经营趋势良好的招商蛇口、绿城中国、中国金茂、中海宏洋、保利置业。 风险：行业基本面超预期恶化；政策落地节奏和力度不及预期。