"这次银行输了！"大连女子全款购房十年后遭拍卖，法院判决守护居住权底线 2025年深秋，大连高新园区某小区的业主群突然炸开了锅。一张法院拍卖公告截图在群内疯传，孙女士盯着屏幕上自家房屋的地址，手指冰凉——这套她2015年全款127万元买下、已入住十年的房子，竟被开发商抵押给了银行，即将面临司法拍卖。"我真金白银买的房子，怎么会被拍卖？"她冲进厨房翻出泛黄的购房合同和电子发票，纸张边缘已被岁月磨出毛边，而法律文书上的红章却刺眼如新。 晴天霹雳：十年安居梦碎于抵押登记 2015年7月，孙女士在开发商售楼处签下《商品房买卖合同》时，特意选择全款支付。"当时想着少些贷款牵绊，没想到埋下更大隐患。"她回忆道。开发商当场开具的不动产销售电子发票显示，127万余元购房款当日全额到账，房屋随即交付。孙女士很快装修入住，按时缴纳物业费，甚至在小区业主委员会换届中还投过票，从未怀疑过自己不是这套房子的真正主人。 转折发生在2025年初。当孙女士终于攒够资金准备办理产权证时，大连市不动产登记中心的查询结果让她如坠冰：该房屋早在2016年12月就被开发商大山置业公司抵押给银行，作为其3亿元贷款的担保物之一。更令她崩溃的是，因开发商无力偿还贷款，银行已向大连市中级人民法院申请强制执行，包括她房屋在内的61套抵押房产将被整体拍卖。 "十年间我至少三次询问办证进度，开发商总以'正在统一办理'搪塞。"孙女士的声音带着颤抖。而银行方面则表示，抵押登记合法有效，作为抵押权人有权依法实现债权。双方的僵持将这个普通家庭推向绝境——家具上还留着孩子幼年的涂鸦，阳台上晾晒的衣物在秋风中摇晃，这个承载着十年记忆的家，突然成了随时可能被收回的"非法占有物"。 法庭交锋：居住权与抵押权的法律博弈 大连市中级人民法院的法庭上，控辩双方展开激烈辩论。银行律师援引《民法典》第209条"不动产物权登记生效"原则，强调案涉房屋抵押已办理登记，银行依法享有优先受偿权。而孙女士的代理律师则提出关键证据：开发商开具的全款发票、物业公司出具的十年居住证明、水电费缴纳记录，以及那份始终未被履行的产权办理承诺。 法院审理查明，孙女士在抵押登记前已合法占有房屋，且对抵押情况完全不知情，更无任何过错。最终，法庭援引"居住权优先于抵押权"的司法原则，于2025年12月作出一审判决：驳回银行要求拍卖该房屋的诉讼请求，孙女士的合法居住权益受法律保护。 判决书中特别强调，开发商大山置业公司故意隐瞒房屋抵押状况，将已售房产重复抵押融资，构成严重违约。法院同时向住建部门发送司法建议，要求对该开发商的违规行为进行彻查。这个判决在大连房地产圈引发震动——它首次明确，即使未办理产权登记，购房者的合法居住权在特定条件下也能对抗银行抵押权。 制度反思：不动产登记漏洞与购房者之殇 "如果早知道有抵押查询渠道，我绝不会让十年安稳变成一场空。"孙女士的遭遇揭开了不动产交易中的监管盲区。根据《不动产登记暂行条例》，购房者本可凭身份证和购房合同查询房屋抵押状态，但现实中，大连市不动产登记中心的查询系统需同时提供房屋具体坐落和产权证号，而未办证的购房者往往无法获取完整信息。这种"查询悖论"让许多像孙女士这样的全款购房者陷入被动。 数据显示，2024年全国法院受理的商品房预售合同纠纷中，37%涉及开发商违规抵押已售房产。业内专家建议，应建立"已售房屋抵押黑名单"制度，要求开发商在售房前必须注销抵押登记，否则不予网签备案。而对普通购房者，律师们一致提醒：无论全款还是贷款，收房前务必到不动产登记机构查询抵押状态，留存书面查询结果。 微光与警示：判决之外的现实启示 孙女士的胜诉判决送达那天，她特意去打印店做了塑封。这份15页的法律文书，如今和购房合同一起锁在保险柜最深处。目前，大连市住建部门已针对61套被抵押房屋开展专项排查，其中12户业主已参照孙女士案成功维权。 2025年12月，大连市自然资源和规划局推出"购房安全码"系统，购房者扫码即可实时查询房屋抵押、查封等状态，首批试点已覆盖10个在售楼盘。而对于那些已经遭遇抵押的购房者，法律专家建议立即通过"异议登记"程序阻断拍卖，并依据相关司法解释要求开发商承担已付房款一倍的赔偿责任。 寒风中的大连渐渐亮起万家灯火，孙女士家的窗户透出温暖的光。这场持续近两年的维权之战，不仅守住了一个家庭的安居梦，更推动着不动产登记制度的完善。当法律正义与民生温度在司法实践中相遇，每个普通人的居住安全感，正在这些具体而微的案件中被重新定义。大连房产 贷款房拍卖
