房价涨跌只看租售比？大错特错！反着看才是真相，附买房核心锦囊 房价还会跌吗？什么时候会大涨？哪些房产值得投资？有人说看租售比就够了，专家大V还称“租售比越高的房子越值得投资”，但我告诉你，信这话你就上当了。租售比恰恰是看似正确的经济谎言，事实与之截然相反，今天用真实数据拆穿这个误区，再给你最实用的买房投资锦囊。 首先先明确：什么是租售比？ 简单来说，就是房子年租金与总价的比值。比如一套总价100万的房子，一年租金2万，租售比就是2万÷100万=2%。 我们直接看核心数据——以上海楼市为例，按租售比划分出0~2%、2~2.5%、2.5~3%、3~4%四条房价涨跌曲线，结果一目了然：租售比越高的房产，跌幅越大，上涨时涨幅也最小。其中租售比最高的3%~4%的房产，从2016年到现在不仅没涨，反而下跌；而租售比最低的0~2%的房产，涨幅却是最高的。 把范围扩大到全国，结果也高度一致。全国房产按租售比分成0%~2%、2%~2.5%、2.5%~3%、3%~4%、4%以上五条曲线，从2020年1月至今，租售比最低的房产跌幅最小，租售比最高的跌幅最大，两者差值足足有10%。 这并非中国独有，国外案例更能印证租售比是“伪指标”： • 日本1991年房地产泡沫破裂后，房价跌跌不休，那段时间房产租售比达到5%~6%，若按“租售比越高越值得投”的说法入手，只会深度套牢； • 美国2008年金融危机后，房价下跌四五年，同期房产租售比也在5%~6%，此时进场同样难逃被套命运。 还有一个关键误区：网上总拿中国租售比和西方发达国家对比，却刻意漏掉两个核心成本——房地产税和高额物业费。美国租售比看似有3%~5%，但房地产税就占1%~3%，再加上比房产税还高的物业费，实际收益大打折扣。所以说，租售比看看即可，千万别过分关注，尤其在一线城市和强二线城市，某种程度上租售比越低，反而代表房子越好。 从上海的房价曲线还能发现一个重要规律：房价上涨时，租售比低的优质房产永远最先启动。2016~2017年、2020~2021年两轮上涨周期里，租售比0~2%的房子，比3%~4%的房子早涨约6个月，且涨幅陡峭得多，2020年这一特征尤为明显。 之所以拿上海举例，是因为上海楼市是中国最成熟、最具前瞻性的，上海楼市的今天，就是很多优质城市的明天。租售比甚至可以当作反向指标：当市场即将反转、牛市要来临时，盯紧租售比低的房子，别把时间和金钱耗在租售比高的房产上。 最后送你一个核心买房锦囊，无论投资还是刚需都适用： 1 盯牢头部优质房产：市场上涨永远从核心板块的好房子开始，比如上海的豪宅、核心地段次新房率先启动时，刚需购房者就可以准备出手了； 2 看懂板块轮动与城市轮动：房价涨跌有先后，核心板块先涨，再传导至其他板块；城市之间也会轮动，且轮动时间差在不断缩短。 ◦ 2015年，深圳、上海、苏州、南京率先上涨，房价近乎翻番；2016年传导至北京、天津、杭州等东部沿海城市；2017年轮到西安、重庆、成都，彼时轮动以“年”为单位； ◦ 2019~2020年，深圳南山、福田先涨30%~50%，3个月后上海启动，又过3个月杭州跟进，这一轮轮动时间差缩短至3~6个月； ◦ 更关键的是，杭州核心地块的优质房产，甚至比上海的老破小涨得还早。 总结下来，判断房价涨跌、选对投资房产，别被租售比误导，抓准“头部房产先涨、板块与城市轮动”的核心规律，才能踩准楼市节奏。
