【核心】租金收益与贷款利率【假设前提】理性人不会借3%的利息去买2%收益的资

【核心】租金收益与贷款利率【假设前提】理性人 不会借3%的利息 去买2%收益的资产【数据】目前租金回报率：【1.8%】目前新发房贷利率：【3.1%】差距（Gap）：需要房贷利率下降【130个基点（BP）】才能完成匹配（Match）。实现“租售回报匹配”的两步走路径a) 第一步：减少保障性住房供给 (i) 逻辑：保障性租赁住房的大量供给导致租赁市场【供大于求】，阻碍了租金企稳。 (ii) 措施：必须降低此类住房的供给量。 b) 第二步：大幅降息（针对存量房贷） (i) 目标：存量房贷利率需要降低【130个基点】。 (ii) 成本测算：存量房贷规模：【38万亿】。方案A（直接降息）：严重冲击银行净息差（NIM），银行难以承受。方案B（财政贴息）：年贴息成本：【4900亿】（注：按38万亿*1.3%估算约为4900多亿元）。【数据参考】每年 育儿补贴900亿 （3年）国补2500（2年） 补充每年体制内财政补贴数据贴息时长：【19年】（平均房贷剩余期限）。结论：财政压力巨大，且银行息差空间有限，实施难度极高。