北京市朝阳区人民法院涉中介机构小额房屋租赁典型案例案例一房屋不符合安全条件，承租人有权解除合同基本案情范某和某中介机构签订《房屋租赁合同》后，发现房屋为人为隔断形成的房屋，墙体多处出现大小不一的明显裂痕和摇晃痕迹，墙体未使用实心砖不符合消防标准。范某认为某中介机构私自对房屋承重结构进行改造且对房屋造成安全隐患，该房屋在某中介机构交付时并不是正常使用状态，某中介机构的行为构成违约。故诉至法院要求某中介机构退还租金和押金。裁判结果法院经审理认为：某中介机构出租隔断间违反相关行政管理规定，影响承租人的居住质量，承租人可以请求解除合同，故对范某主张退还押金、未使用房屋期间对应租金的诉讼请求予以支持。法官释法《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。出租方应提供适租房屋，保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、卫生、环保等方面的安全条件，满足基本使用功能。出租人将房屋打隔断导致建筑结构变化，危及承租人居住安全的，承租人有权要求解除合同。案例二承租人不遵守安全管理，出租人有权解除合同基本案情刘某与某中介机构签订了《租赁合同》，同时在《租赁合同》《消防安全责任书》中约定承租人不得在室内为电动车电池充电，否则出租方有权解除合同。在合同期限届满前，因刘某将电瓶带进房屋充电，某中介机构要求刘某提前搬离房屋，后双方办理房屋交接，刘某搬离房屋。刘某认为某中介机构的行为构成违约，故诉至法院要求某中介机构支付违约金、搬家费和误工费。裁判结果法院经审理认为：刘某将其电动车电瓶拿进房屋内充电，该行为违反双方《租赁合同》《消防安全责任书》的有关约定，刘某行为构成违约，某中介机构有权解除房屋租赁合同。刘某在室内给电动车充电的行为，无论是对于自身的人身财产安全，还是对于公共安全，均构成巨大安全隐患，故判决驳回关于违约金、搬家费和误工费的诉讼请求。法官释法《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。承租人不遵守安全管理，给自身安全和公共安全造成重大安全隐患，属于严重未按照约定方法使用租赁物的情形，出租人有权要求解除房屋租赁合同。案例三中介机构违约导致出租人提前收回房屋时，实际承租人有权向中介机构主张违约责任基本案情某中介机构与房屋所有权人李某签订《房屋出租委托代理合同》，约定由某中介机构代为出租房屋并收取租金。后谢某和某中介机构签订《租赁合同》，由谢某承租房屋并一次性支付了一年租金。履约过程中，某中介机构未按时向李某支付租金，李某要求谢某提前搬离房屋，期间谢某一直无法与某中介机构取得联系。谢某腾房后诉至法院，要求某中介机构退还押金并支付违约金。因剩余租赁期限较短，故谢某放弃对剩余租金的主张。裁判结果法院经审理认为：谢某已向某中介机构支付了全部租赁期限内的房屋租金，某中介机构未向李某支付房租导致谢某被腾退的行为构成违约，谢某有权要求某中介机构退还押金并支付违约金，故判决支持谢某的诉讼请求。法官释法《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，一方明确表示不履行合同主要债务的，另一方有权解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，一方不履行合同义务时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中介机构不按照约定向出租人支付房租，导致实际承租人被腾退，中介机构的行为属于不履行合同主要债务的情形，实际承租人有权要求中介机构承担违约责任。案例四中介机构作为出租方恶意影响承租人正常居住，承租人有权解除合同基本案情闫某与某中介机构签订了为期一年的《房屋租赁合同》，约定闫某承租某中介机构出租的某房屋中的一间卧室。履约过程中，某中介机构先是要求闫某与新公司签订合同，闫某拒绝。后某中介机构工作人员随意进入房屋客厅，要求在房屋内打隔断墙，因协商不成，遂要求闫某换房，在闫某拒绝后又要求使用房屋客厅空间，称因客厅未出租，故中介机构可随意出入、使用客厅空间，还在更换房屋密码后拒绝将新密码提供给闫某，导致闫某不得已搬离房屋。后闫某诉至法院，要求确认《房屋租赁合同》已解除，同时要求某中介机构退还租金、房屋押金、服务费、管理费等费用。裁判结果法院经审理认为：出租方的主要义务是提供符合约定的房屋，但某中介机构的行为多次企图侵犯闫某使用房屋公共区域的权利，明显违背闫某承租房屋并使用公共区域的合同目的，应当视作不履行主要合同义务，闫某有权要求解除合同。因闫某已搬离房屋，故确认《房屋租赁合同》于闫某搬离房屋之日解除，并对闫某主张退还剩余租金、管理费、服务费及押金的诉讼请求均予以支持。法官释法《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。在合租性质的房屋租赁合同中，即使承租人仅承租其中一间房屋，房屋公共区域部分亦属于相对私密空间，承租人享有在房屋客厅等公共区域的日常生活、个人隐私等不被侵扰的权利。出租人恶意影响承租人正常生活的，承租人有权解除房屋租赁合同。案例五自动默认电子确认，不能当然证明达成解约合意基本案情袁某与某中介机构签订了为期一年的《北京市住房租赁合同》，在履约过程中，房屋发生室内偷盗和网关设备关闭的情况，袁某报警并搬离房屋，后诉至法院要求某中介机构退还多交纳的租金、服务费及押金。某中介机构提交载有双方电子签章的《解约协议》，证明双方已对解约事项达成一致。《解约协议》载明解约类型为客户单方解约，并对各项费用进行了结算，结算方式为袁某支付的押金及服务费抵扣袁某应当支付的违约金。袁某对此不予认可，表示并未签署过该份《解约协议》。某中介机构主张袁某需点击“确认”后才能看到该份《解约协议》，如长期不点击确认会在七天后会自动默认点击确认。裁判结果法院经审理认为，《北京市住房租赁合同》未约定袁某和某中介机构可通过自动默认签约机制签署《解约协议》，故在袁某未在平台上主动点击确认《解约协议》的情况下，某中介机构主张袁某因超期未点击，系统通过自动默认签约机制将原告的电子签名署在《解约协议》上，双方应受《解约协议》约束的主张无合同和法律依据，对《解约协议》不予采信。因发生室内偷盗、网关设备关闭等情况，严重影响袁某居住，袁某出于安全考虑，提出解除合同符合法律规定，不应视为违约，故判令双方签订的《北京市住房租赁合同》于袁某搬离当日解除，并判令某中介机构向袁某退还剩余租金、押金及相应服务费。法官释法《中华人民共和国民法典》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。自动默认签约机制在电子合同签署领域较为常见，在房屋租赁合同双方没有就自动默认签约达成约定或存在过往交易习惯时，仅凭自动默认电子签约不能证明是当事人的真实意思表示。来源：朝阳法苑
