海外地产债暴跌50%！一场深刻的变革正在发生
最近万科的海外债券被猛烈砸盘。2029年11月兑现、票息3.5%的美元债已经跌到了48.7美分，相比于1美元的发行价，跌幅超过了50%。另一张2027年11月兑现、票息3.975%的美元债也跌到了56.88美分。同样十分惨烈。
发生暴跌的原因是因为万科的大股东深圳地铁集团收紧了财务支持条件。深圳地铁将此前无抵押的约203.7亿元贷款转为需要抵押物，并为新增借款设置了220亿元的一次性上限，释放了"输血"有限的信号。长期以来，深圳地跌都是万科的重要后盾，但本次操作使得市场认为其支持力度已经达峰，这就动摇了投资者对万科能否获得外援的信心。然而，背后的深意远远不止于此。
一、房地产阻碍了转型升级任何事物都有两面，房地产的发展在过去20多年确实为国家的经济发展做出了巨大的贡献。但随着房价的上涨和债务的积累，它的弊端也在显现：1.限制了土地要素的生产力；2.房价暴涨，经济脱实向虚，人人都炒房去了；3.严重制约居民消费能力；4.负债率不断提高，增加了经济的脆弱性，有引发金融风险的可能。当下，中国正处于转型升级的关键时期，这就需要：1.释放土地要素的生产力；2.提升居民的消费能力；3.发展实体经济，尤其是新质生产力；4.降低负债率。所以房价继续阴跌既有供需的因素，也有政策主动引导的因素。是的，你没看错，是主动引导，而不是人们意淫的政策要稳房价。政策只提了房地产企稳回升，而不是房价。
二、M1与房地产脱敏在过去，M1与房地产的关系十分紧密。往往是地产进入上行周期，M1才企稳回升。而今年M1已经持续回升了，但房地产依旧低迷。上市公司三季报显示，上市房企的营收和利润还在继续探底。
更严重的是现金流还没有恢复。这就会使得房企仍将继续廉价抛售存量新房回笼资金。所以你就不难理解为啥深圳地跌要减少对万科的支持了。说回M1，既然M1在房地产缺席的情况下回升，说明经济的引擎已经切换了。这个信号十分重要。
三、当房地产不再是蓄水池过去，房地产既拉动了经济，也是居民财富的蓄水池。然而现在这个蓄水池要拆掉了，因为它制约了经济的升级转型。那么势必就要打造一个新的池子来承接房地产的水。
这个新的池子就是股市。股市能够逆势上涨，其中一个很重要的原因就是资金正在从楼市迁徙到股市。不少高净值人群卖掉手里多余的房产后，一定会寻找新的资产进行配置。即便只用20%的资金进入股市，由于资金量大，也能带动股市强烈的反弹。现在居民在股市上的配置比例很低，所以股市对消费的拉动效果还不强。假以时日，随着居民逐渐增加对股市的配置比例，股市的上涨就能很好的带动消费。对于政府来说，股市上涨，他们手里的国有资产也会增值，也能更好的转型至股权财政。
（这是降低负债率的方式之一）对于升级转型来说，科技天然跟银行的信贷体系是不匹配的，而跟直接融资匹配。因此房价上涨到一定程度会阻碍科技创新，股市恰恰相反。不少人会认为股市泡沫是一件很不好的事。是的，对于居民财富来说，如果追高了，当然会损失惨重。但泡沫的存在依然会助力科技创新。比如，2000年科网泡沫虽然破裂了，但美国的科技再度腾飞了。
因此，现在维持适度的泡沫状态是有必要的，毕竟现在处于升级转型的关键时期。还有一点需要知道的是，房价过高会抑制土地的生产力。土地本身就是一种生产要素。如果房价有上涨预期，很多土地就发挥不出它应有的生产力。比如，北京市中心的老破小。在这么优质的地段，这些老破小杵在这里合适吗？
但拆又拆不动，白白浪费了这么好的资源。以前还有不少开发商拿了地不开发，坐等土地升值。这也是一种极大的浪费。因此，房价需要回到合理的区间，而现在的房价恐怕还不算合理。
四、错误的选择，拉大贫富差距现在处于历史的十字路口。错误的选择会拉大贫富差距。比如，去年持有股票，到现在至少有30%的收益吧。如果持有房产，可能有10%的跌幅。一些地区可能会有20%-30%的跌幅。选择错误后，财富的差距就被拉得很大了。现在国家已经将房地产定义为居住属性了。
如果还抱着金融属性不放，就悲催了。A股三季报就分化得很割裂。房企的利润继续下探，但A股整体已经企稳回升了。经济对房地产的依赖已经开始脱敏了。以前是房地产拉动经济。未来可能是反过来的，经济回升后，人们有了闲钱想改善居住环境，然后买房拉动房地产。而且拉动的也是局部的房地产。毕竟有些地区由于人口不断减少，房价很难起得来。
