“冤不冤？”陕西西安，一房东把房子租出去，对方拖欠房租还失联。房东眼见房子空置、租金收不上来，便依照合同拿备用钥匙进入房间，将里面的东西清理干净，以便再出租。万万没想到，租客回来得知情况后，直接将房东告上法庭，还要求赔偿。房东一脸懵：“他欠我房租在先，我只是按照合同办事，为什么还要我赔？”可法院的判决结果，让房东大跌眼镜。 2023年10月，西安某房东与男子李某签订了一份租赁合同。合同约定租期一年，每月租金2500元，每两个月一付。此外，合同中特别写明：“合同终止或解除后，房东有权收回房屋，并有权进入房屋，将承租人遗留物品清理，且不承担保管责任。”这样的条款，几乎是很多房东应对“租客赖着不走”的常见做法。 起初，租赁一切正常。可到2024年4月1日，房东发现李某未按期支付房租，便开始催促。没想到李某不仅迟迟不交钱，还逐渐失联。眼看房租拖欠超过20天，房东认定李某已经严重违约，于是解除合同并收回房子。 4月23日，房东拿备用钥匙进入房间，把李某留下的笔记本电脑、打印机、紫砂茶具以及一些纪念章等物品清理出来，想着尽快腾空，重新出租。然而，几天后李某得知房子被收回，质问房东自己的东西。房东直接回了一句：“我已经处理掉了。” 李某一怒之下，将房东告上法庭，要求其赔偿损失。 房东觉得自己极其委屈：“他拖欠房租不还，还消失不见，我按照合同收回房子并清理东西，有什么错？合同里不是写得明明白白吗？” 可法院的判决，却并非完全站在房东一边。 在现实中，为了避免租客恶意拖欠租金，很多房东确实会在合同中加入类似的条款：承租人逾期未搬离，房东可直接进入房屋并处置遗留物品，视为放弃所有权。这样的条款是否就能成为房东“随意清理”的护身符呢？ 根据《民法典》第143条规定，民事法律行为有效需要具备三个条件：行为人具备民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和公序良俗。就合同效力而言，这样的约定并非无效，表面上是合法的。 但问题在于，房东的做法是否构成“自力救济”。根据《民法典》第1177条：合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护时，受害人可在必要范围内采取措施保护自己；但如因措施不当造成他人损害，应承担侵权责任。 本案中，李某确实违约，拖欠房租且失联，房东有理由解除合同并收回房子。但在处理租客物品时，房东未通知李某，也未履行妥善保管义务，直接扔掉甚至丢弃，导致财物灭失。此举虽有合同依据，却超出了“必要范围”，属于不当自力救济。 法院审理后认为，房东在收回房屋时应当依法维权，而不是私自清理物品。即使合同里有约定，也不能成为免责理由。房东在未通知承租人到场的情况下擅自处理，确实侵犯了承租人的合法权益。 法院核定李某损失后，判决房东赔偿1.77万元。一审判决后，房东不服上诉，二审法院维持原判。 “租客欠房租在先，房东却要赔钱”，看似荒唐，其实是法律对自力救济边界的严格限制。因为如果人人都能以合同为由，自行处理他人财物，社会秩序将陷入混乱。 最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条也明确：租赁合同到期或解除，房东请求承租人腾退房屋，并要求支付逾期占用费的，法院应予支持。换句话说，房东完全可以通过法院诉讼解决问题，而不是自己动手。 法律同时也为房东提供了“稳妥的腾房路径”。如果租客拖欠租金拒不搬离，房东可以：第一，直接起诉，请求法院判令承租人腾房并承担违约责任；第二，在紧急情况下，如果租客失联，可以联系物业、居委会、民警、公证处等第三方在场，清点遗留物品并妥善保管。这样既能保护房东利益，也能避免日后赔偿纠纷。 本案中，房东最大的失误是“急于求成”，没有履行通知、清点和保管义务，而是直接清空房间。这导致法院认定其行为违法，从而赔偿租客近两万元。 这一判例带给所有房东和租客的启示是双重的。对房东而言，合同约定不是“万能盾牌”，腾房清物必须合规，才能避免“偷鸡不成蚀把米”。对租客而言，租赁合同既是权利保障，也是责任约束，拖欠房租失联不仅违约，还可能承担法律后果。 社会交往中的信任，必须依靠规则来维系。房东维护权益时需要走合法途径，租客履行合同义务时也不能心存侥幸。否则，最终受损的，可能不仅是钱包，还有信誉。房东的委屈可以理解，但处理方式不当，就会把自己置于被动境地。正如本案结局所示：租客违约在先，但房东处理不当，最终仍需赔钱。
