房地产：一个坏消息，一个好消息…
伙伴们，大家好！
房地产的热度越来越低了，主要是因为半年多来，房地产市场几乎没有新变化。
而且同期A股表现亮眼，抢走了绝大部分注意力。
短期看，房地产依然以坏消息为主；
但是经过几年的调整，当年担心的最坏结果没有发生，算是一个好消息。
而且，房地产作为经济的主引擎，在退居二线之后，新的“接班人”可能正在路上。
01
8月8日，北京放开外地人在五环外购房套数限制，当月北京二手房网签环比涨4.28%；
随后，上海外环限购调减后的首个周末，两日合计成交超2000套；
深圳上周五新政落地，贝壳合作门店周末的二手房签约量，较8月同期增长33%。
但是，这些松绑手段对市场的托举作用并不显著；
除上海等少数城市，大部分城市的房地产热度比去年同期更低，这一波热度很难持续。
8月，所有城市的二手房价格同环比增速全部下降，以价换量的局面尚未扭转。
而且，8月全国二手房挂牌量飙到历史峰值。
这是因为，部分买家对“挤牙膏”式的政策已经免疫，大多存在“等等更便宜”的心态；
加上结婚率不断走低，刚需购房者逐年减少。
另外，投资客基本退场，外地人到京沪深买房，过去多为炒房，如今炒房收益预期几乎归零。
如今，外地人到北京这种大城市买房，若剔除炒房需求，买房的就只剩工作生活在北京本地的人；
除了有北京户口的，因为有居住需求会买房；
剩下的人虽然在北京工作，但由于落户无望，子女难以在北京参加高考，即使有购房资格，也缺乏购房动力。
如果单纯为了住，那么租房可能来得更加划算一些。
而且北京、上海这种超大城市，目前仍在“赶人”，全面放开户籍的可能性很小。
除了一线城市，别的城市也没见有效动作。
02
眼下唯一能快速托市的，是国家下场收储。
像收猪肉一样，把房子先囤起来，待时机成熟再逐步释放。
但房子收储问题很多，落地困难：该收谁的房子？按什么价收？
如果收完租不出去，或者卖不掉，资金占用成本极高。
所以至今收储进度滞后。
从专项债的发行和使用情况来看，今年前7个月计划用4942亿元收储土地，但实际仅683亿元专项债明确用于收储。
还有，此前国家力推“好房子”，希望用改善需求撬动市场。
然而，在总量过剩的背景下，鼓励换房只会进一步推高老旧二手房的挂牌量；
想换“好房子”的人多了，被嫌弃的旧房无人接盘。
在北京，很多三环附近的小区，房价已经进入2万时代。
这些都是一些“老破小”，说明市场正在抛弃这类低品质的房子。
政策最多只能针对一部分高端市场，通过增加高端供给来刺激需求。
但高端市场的需求本身是有限的，它无法改变整个市场的基本面。
我们面对的仍然是一个以刚需和改善型需求为主的市场。
03
但对于想置换的人来说，今年可能会面对一个极其糟糕的“金九银十”，热度远不及往年。
因为今年北上深的房地产支持政策已经出台，被刺激出来的需求可能已提前释放。
今年7月底的政治局会议，除了“城市更新”外，对房地产几乎只字未提。
以前总说“工具箱里工具还多着呢”，大家放心。
但现在来看，至少在房地产这件事上，工具箱里似乎已经拿不出什么像样的工具了。
一线城市就剩“全面放开限购”这一招，但从目前的情况来看，即便全面放开，恐怕也起不了太大作用。
所以，这种情绪上的下跌，什么时候才会到头呢？
我觉得，可能等一直处在“历史高位”的挂牌量真正降下来，才算到了一个阶段性的终点。
也就是说，卖房子的力量已经消耗得差不多了；
更多人觉得“这个价格我不愿意卖了”，买卖双方达到某种博弈平衡，市场才能稳定下来。
04
但是好在，除了房地产之外，新兴产业的热度在不断提高，颇有接棒房地产成为经济主引擎的势头。
这一点从A股的结构变化上就能明显看出来。
截至上周五，A股有14家公司破万亿，其中包含3家科技公司；
要知道，在2007年和2015年两次牛市中，所有破万亿的上市公司，清一色的中石油+四大行，一家科技公司都没有。
截至8月22日，A股电子行业总市值达到11.38万亿元，超越长期占据榜首的银行业。
房地产和新兴产业，目前属于“冰火两重天”的状态。
十年来，房地产、石油石化、基础化工等传统行业，市值规模与行业排名均出现显著下滑。
例如，房地产行业2016年末总市值为2.57万亿元，而近期已缩水至不足1.2万亿，市值“腰斩”；
行业排名也从2016年年末的第7名，下滑到当前第16名。
从传统产业的角度看，目前的状态有点像日本“失去的三十年”；
但从新兴产业的角度看，又完全不像。
由于新兴行业的崛起，中国大概率不会经历日本那种“失去的三十年”。
很重要的一点，我们并没有像日本那样，经历全面的泡沫破裂和产业空心化。
日本在1985年到1990年间，房地产、股市等严重泡沫化。
而1975年到1985年这十年，其实是日本制造业逐步向外转移的十年。
大量资本流出日本，进入亚洲四小龙，日本逐步变成研发中心。
而我们从2023年开始，国家走上了一条“先把问题挖出来”的路径。
这个过程当然很痛苦，看起来哪儿都是问题。
开发商暴雷、烂尾楼引发业主闹事，那是银行、开发商、购房者三方风险叠加的顶峰，是最危险的时候。
但把金融风险、地产债、地方债这些“雷”逐步排掉之后，虽然房地产仍有困难，但最大的风险阶段其实已经过去了。
我们之前说的“灰犀牛”——房地产风险，现在已经消解得差不多了。
所以整体来看，中国其实已经实现了某种程度的“软着陆”。
随着新兴产业的能量不断释放，房地产虽然没有全面复苏，但最危险的阶段已经过去了。
而且，大概率不会重蹈日本“失去的三十年”的覆辙。
一升一降之间，其实已经是非常好的安排。
