广州海珠房价“腰斩潮”，背后真相令人咋舌！ 在广州楼市的版图中，海珠区曾经也是熠熠生辉的存在。然而，近几年却上演了一场令人震惊的房价“腰斩潮”，楼市风云变幻，让人大跌眼镜。 海珠房价“跌跌不休”，数据触目惊心 从具体数据来看，海珠区房价的跌幅堪称巨大。有统计显示，30个楼盘的跌幅全部超过20%，其中更是有12个楼盘跌幅超过50%，直接“腰斩”。像沙园板块，房价从3.95万/㎡跌至1.77万/㎡，跌幅高达55.19%，成为全区跌幅最高的板块。曾经热门的东晓南、江燕路等板块，核心楼盘价格也纷纷从“高位”坠落，东晓南的万华花园从4.29万/㎡跌到1.97万/㎡，江燕路的翠城花园从6.26万/㎡降至3.05万/㎡。 海珠区整体呈现出“普跌+深跌”的特征，几乎没有楼盘能够幸免。那些曾经价格高昂的楼盘，如今不少都跌回了“2万+”“3万+”的区间。无论是刚需盘还是改善盘，都被卷入了这波房价下跌的浪潮中，只是跌幅有所不同而已。 板块差异显著，刚需盘“受伤”最重 如果细分板块，会发现不同板块的跌幅有着明显差异。 跌幅最惨烈的板块，基本都是老城区成熟社区。这些地方楼龄普遍偏高，比如沙园、东晓南的一些小区，在市场下行周期中，抗跌性最弱。它们就像在风雨中摇摇欲坠的老房子，经不起市场波动的冲击。 深度下跌的板块则以大型刚需或刚改社区为主。像工业大道北的光大花园，从6.04万/㎡跌到3.08万/㎡，跌幅接近50%。这类板块供应量较大，在市场调整期，由于竞争激烈，价格弹性就变得非常明显。买家有了更多选择，卖家为了出货，只能不断降价，从而导致房价大幅下滑。 相对抗跌的板块，多是靠近江景、地铁或核心商圈的区域。例如滨江东的海珠半岛花园，从6.49万/㎡跌至4.31万/㎡，跌幅为33.59%。虽然它们凭借着一定的稀缺性，跌幅相对温和，但在整个海珠区房价下行的大趋势下，也难以独善其身。 房价“腰斩”背后，原因错综复杂 海珠区房价为何会出现如此大规模的下跌呢？这背后是多种因素交织的结果。 首先，宏观市场环境是重要因素。2023 - 2026年广州整体楼市进入调整期，刚需购买力不足，投资需求也纷纷退场。没有了足够的购买力支撑，房价自然难以维持高位。就像一艘失去了动力的船，只能随波逐流，向下滑行。 其次，海珠区自身的供应结构存在问题。老城区大量楼龄偏高的二手盘集中上市，市场上房子供大于求。当房子变得“过剩”，价格就会受到压制，这是市场经济的基本规律。卖家们为了能把房子卖出去，只能不断降低价格，从而形成了价格的恶性循环。 再者，板块分化加剧也是原因之一。在市场好的时候，各个板块的房价都能上涨，但当市场下行，非核心、非江景、非地铁的普通社区劣势就凸显出来，抗跌性差，率先“腰斩”。而江景、核心商圈盘虽然相对抗跌，但在整体市场环境不佳的情况下，也无法摆脱下跌的命运。 最后，购房者预期转弱起到了推波助澜的作用。大家对房价上涨预期消失，观望情绪变得浓厚。购房者都在想，今天买了，明天会不会更便宜？在这种心态下，市场交易变得冷清，卖家为了吸引买家，只能以价换量，进一步促使房价下跌。 有人欢喜有人忧，不同群体感受大不同 对于购房者来说，海珠区房价回到多年前水平，性价比似乎显著提升。那些原本因房价过高而望房兴叹的刚需群体，或许迎来了购房的好时机。例如，原本预算有限，只能考虑偏远区域的购房者，现在有机会在海珠区买到心仪的房子了。像李先生和妻子原本计划在番禺置业，结果发现海珠区不少小户型楼盘总价已压至400万元左右，便心动不已，最终在海珠某新盘锁定了一套小三房。 但对于业主而言，情况就截然不同了，尤其是早期高位接盘者，资产缩水严重，心里别提多难受了。比如，滨江东花园小区的房价从7.2万/平米跌到了3.4万/平米，一套70平房子跌掉两三百万很正常，当年高位买入的业主，可谓是损失惨重。有的炒房客不仅房价跌掉了数百万，再加上利息和税费等，总亏损达到了数百万元之多。 而且，房价下跌还带来了一系列连锁反应。一些业主心态发生了变化，开始“惜售”。他们想着价格都跌到这份上了，大不了收租或者给亲戚住，不卖了。这也导致市场上可交易的房源结构发生了一些变化，进一步影响了楼市的活跃度。 另外，还有一个现象值得关注。房价下跌并没有如一些人预期的那样带动消费增长。网约车司机陈鹏就表示，虽然海珠区房价大幅下跌了，但他的月收入也锐减了，生活成本却未见下降，购房所需时间虽然从原来的47年缩短至42年，但他却更不敢消费了，去趟肯德基都要再三思量。可见，房价与消费之间的关系远比想象中复杂，房价下跌带来的不仅仅是资产缩水，更是对未来预期的恐慌，让人们更愿意把钱攥在手里，而不是拿去消费。
