房地产从2020年开始下行调整，至今已经走过近六个年头，当前市场公认的四大筑底信

房地产从2020年开始下行调整，至今已经走过近六个年头，当前市场公认的四大筑底信号，已经明确出现了两个半！ 看到不少券商通过深度复盘二战以来日本、韩国和美国的多轮地产周期，提炼出房价企稳回升的四条国际规律，对照当下中国房地产市场的实际情况，我认为这一判断基本符合现状。 第一个就是房地产市场的企稳，始终遵循“成交先行，价格随后”的明确顺序，这是被多国历史验证过的铁律。目前，这一关键的领先信号在中国市场尚未明确出现。 全国层面的商品房销售面积仍处在同比下跌的通道之中。据中国经济信息网的相关报告预计，2025年全国商品房销售面积同比将下降7.6%。值得注意的是，最近四年间，销售面积的同比跌幅正处于逐渐收窄的态势，因此按照这个速度测算，我预计2027年房地产的成交数据有望实现同比上涨，若市场回暖节奏加快，2026年实现转正也并非没有可能。 第二个信号是核心城市圈的房价往往能率先给出企稳信号。这背后的根本驱动力是人口的“再集聚”效应，即优质的教育、医疗资源与高收入机会持续吸引人口流向核心城市，即便在总人口增长放缓甚至减少的大背景下也是如此。日韩的历史经验清晰显示，首尔、东京等核心都市圈的房价反弹总是领先于全国平均水平，且后续的涨幅也更为可观。 以上海为例，其新房价格在四大一线城市中保持了罕见的连续上涨记录，显示出极强的市场韧性，但上海的二手房市场依然处于下跌区间，尚未迎来拐点。至于其他非核心城市，新房和二手房价格几乎全部延续下跌态势。所以这一信号目前最多只能算半个。 业内普遍认为，等到四大一线城市新房和二手房价格同步实现企稳上涨，那么房地产市场的底部就应该真正出现了。 第三个信号，是目前最明确、且已完全实现的见底信号。中信建投的专项报告强调，地产行业企稳离不开宽松的货币环境，一个关键的量化尺度是：10年期国债利率不超过核心通胀率200个基点（即2个百分点）。 目前我们的核心通胀水平已经连续回升一年，同比涨幅达到了1.2%，而10年期国债收益率则长期维持在1.8%以下，综合未来的CPI走势和货币政策调控趋势来看，预计10年期国债收益率在未来几年都会维持在2%以下的低位，为地产市场回暖提供了充足的货币支撑。 最后，经济增长预期改善是房地产市场企稳的根本前提。房地产本质上是对未来收入的杠杆化定价，只有当经济增长预期明显改善，居民对自身收入的信心稳步恢复，房地产的长期价值逻辑才能重新稳固。 预期这个指标比较抽象，除了一些专业机构的消费者信心调查，很难被精准量化。不过资本市场（股市）的近期走势，可以被视为经济增长预期的“晴雨表”，我们的股市在2024年就已经探明底部，从2635点一路攀升到了4000点左右的区间，这也从侧面说明，市场对未来经济发展的预期正在逐步好转。