近期，多地楼市出现显著异动：核心区域的老房子突然成为市场焦点，中介带看量激增、二手房成交价稳步回升，“老房子香了”的讨论在社交平台与房产市场持续发酵。与此同时，2025年中央经济工作会议明确了2026年楼市“控增量、去库存、优供给”的核心方向，一系列政策信号的释放，为“十五五”开局之年的房地产市场划定了清晰航向。老房子的“热捧”并非偶然的市场炒作，而是楼市从增量扩张转向存量优化的必然体现，而国家定调则预示着2026年起房地产市场将迎来发展逻辑的深度重构。
老房子的“逆袭”，本质是城市核心价值的回归与存量资产的价值重估。长期以来，老房子因设施陈旧、户型老化、无电梯等问题被市场冷落，成为不少购房者眼中的“劣质资产”。但随着我国城市发展进入内涵提升阶段，老房子不可复制的核心优势逐渐凸显，为其市场热度回升奠定了基础。一方面，多数老房子坐落于城市核心区或次中心，历经数十年发展，周边地铁、医院、学校、商超等配套设施已完全成熟，这种与生俱来的区位优势是新兴板块新建商品房难以比拟的。数据显示，一线城市和强二线城市中心城区25年以上老房子的平均升值幅度已达15%，明显高于同期新建商品房涨幅，核心区位的价值支撑让老房子具备了天然的保值属性。
另一方面，老旧小区改造的持续推进让老房子实现“焕新升级”，直接提升了其居住价值与市场吸引力。截至2025年，全国已有超过16万个老旧小区完成或正在改造，惠及居民超3500万户，完成改造的小区房屋价值平均提升10%-20%。以北京某老旧小区为例，改造后二手房均价从3.8万元/平米升至4.5万元/平米，涨幅达18%，停车位增设、管线更新、绿化提升等改造措施，有效弥补了老房子的品质短板。此外，城市更新进程中部分老房子面临拆迁重建可能，叠加其户型方正、实用率高、价格相对亲民的特点，共同催生了市场的“热捧”现象，让老房子从“被嫌弃”变为“香饽饽”。
国家定调为2026年楼市划定清晰航向，也为老房子的价值释放提供了坚实的政策支撑。中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”作为核心目标，明确“因城施策控增量、去库存、优供给”的施策方向，特别提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。这一政策导向不仅打通了存量房与保障房的衔接通道，更让核心区域的老房子成为存量优化的重点对象。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，未来保障房工作重心将更多倾向于商品房去库存，存量商品房的价值实现路径由此拓宽，而位置优越、配套成熟的老房子无疑将成为收购的优选标的，进一步提升其市场流动性与价值预期。
同时，会议提出“高质量推进城市更新”，相较于此前的“大力实施”，更强调发展的质量与效益，预计2026年城市更新的金融、土地支持政策将实质性落地，包括创新金融产品、提升用地灵活性等，这将进一步激活老房子所在区域的发展潜力。在金融支持层面，公积金制度改革的持续深化成为重要助力，多地已推出贷款额度提升、使用范围扩大至老旧小区改造等举措，有效降低了刚需群体购买老房子的资金门槛。
如北京将首套房公积金贷款最高额度从120万元提高至140万元，上海实现长三角区域公积金异地贷款“一网通办”，这些政策红利的释放，为老房子市场注入了更多活力。此外，财政部与税务总局明确自2026年1月1日起，个人购买不足2年住房对外销售的增值税率从5%降至3%，同时将北上广深纳入满2年住房销售免征增值税范围，打破区域政策壁垒的同时，进一步激活了存量房市场流动性，老房子交易成本的降低使其市场竞争力显著提升。
2026年楼市新动向的核心，是从“增量扩张”全面转向“存量优化”的发展新模式构建。过去数十年，房地产市场以新建商品房为核心驱动力，依托土地财政实现快速发展，但随着市场饱和度提升、库存压力分化，这种高周转、重规模的模式已难以为继。国家定调的“双轨制”发展方向逐渐清晰：一方面通过保租房、可售型保障房等解决新青年、新市民的居住问题；另一方面通过有序推动“好房子”建设，满足居民品质升级需求。在这一框架下，老房子不再是“问题资产”，而是存量优化的重要载体，其市场定位与价值逻辑被重新定义。
从区域分化来看，2026年楼市“强者恒强”的分化格局将进一步凸显。一线城市将重点优化供给，填补改善型需求缺口，核心区域老房子通过改造升级，有望向“好房子”标准靠拢，成为改善型需求的重要选择；强二线城市核心区稳中微调，近郊板块仍有波动；三四线城市则以去库存为核心，严格限制新增宅地供应，同时盘活包括老房子在内的闲置资产，通过收购存量商品房转化为保障性住房，实现“去库存”与“补保障”的双重突破。机构预测，2026年核心城市优质存量资产将率先企稳，而低能级城市仍面临去化压力，这种分化格局也决定了老房子的市场热度将集中于核心区域，而非全域普涨。
面对老房子的“热捧”与2026年楼市新动向，普通购房者需摒弃投机心态，理性把握置业逻辑。老房子的“热捧”不代表普遍机会，需重点关注三大核心要素：一是区位价值，城市核心区或规划利好区域的老房子更具保值增值潜力，而缺乏产业与配套支撑的县域老房子仍面临贬值风险；二是政策红利，是否纳入老旧小区改造计划、是否符合保障房收购条件等直接影响价值实现，需提前关注地方政策导向；三是房屋品质，户型结构、管线状况、是否可加装电梯等决定居住体验与改造难度，避免盲目跟风购买存在严重品质缺陷的房源。
总体来看，老房子的“热捧”是楼市转型期的阶段性现象，背后是市场需求的理性回归与国家政策的精准引导。2026年作为“十五五”开局之年，房地产市场将在国家定调下加速构建发展新模式，存量资产优化、城市更新深化、“好房子”供给提升将成为核心主线。对于市场各方而言，唯有把握“稳”的总基调，顺应“优”的新趋势，才能在楼市新动向中把握机遇、规避风险。未来，房地产市场将不再是简单的价格涨跌博弈，而是围绕居住价值提升的品质竞争，这既符合国家高质量发展的要求，也终将更好地满足人民群众对美好生活的向往。
