最近有个说法挺流行：判断房价是不是见底了，可以对比两个数字——房子的“租金回报率”（年租金/房屋总价）和国家的“30年期国债收益率”。 如果前者比后者高，就说明房子有投资价值，可以抄底了。 听起来很科学，对吧？用稳定的“无风险收益”做尺子，去量一量有风险的房产投资，逻辑通顺。 但如果你真信了这套，拿着计算器就去楼市里“抄底”，很可能底没抄到，自己先掉坑里了。 为什么这个“经典模型”在中国容易失灵？ 中国房子的“主业”不是收租。 过去二十年，中国人买房子，绝大多数图的是房价上涨带来的“资本利得”，而不是那点微薄的租金。 在最疯狂的年代，一套房子一年涨20%、30%跟玩一样，谁在乎1%-2%的租金回报率？ 那时候，租金回报率越低，反而说明房价涨得越猛，投机热情越高涨。 你用衡量“稳定收息资产”的尺子，去量一个“投机性增长资产”，尺子本身就不对。 房子的“持有成本”被严重低估了。 国债是真正的“无风险”和“零成本”，你买了放在那里，每年稳稳拿利息。但房子呢？ 它有折旧（老破小越来越不值钱）、维修基金、潜在的房产税（未来大概率会出台）、以及未来的“房屋养老金”。 这些隐形成本，在计算租金回报率时常常被忽略。一套租金回报率3%的房子，扣除这些成本，真实收益可能还不如国债。 日本的例子就很说明问题，即使租金回报率高达10%，房价依然下跌，因为人们对资产本身失去了上涨预期。 对大多数人来说，真实的“成本”是房贷利率。 这个模型有个巨大的BUG：它假设你是全款买房。但现实中，绝大多数人是要贷款的。 对你而言，真正的“成本底线”不是国债收益率，而是房贷利率。 如果租金回报率（比如2%）连你的房贷利息（比如3.5%）都覆盖不了，那你每月的租金收入还不够还银行利息，这就是“负现金流”的亏损投资。 目前很多城市的现状就是，租金回报率远低于房贷利率，买房靠租金是亏本的。 中国楼市有强烈的“政策属性”和“税收属性”。 房子在中国不光是居住品和投资品，它还是地方财政的重要来源（土地出让金）、是潜在的新税基（房产税）、是公共服务的挂钩物（学区）。 这些非市场因素，极大地扭曲了房子的定价逻辑。 它的价格里，包含了对未来公共服务的预期和潜在的税收负担，这不是简单对比两个收益率能算清楚的。 那么，什么时候这个模型会变得“有点参考价值”？ 当房地产市场真正回归“居住属性”和“稳定收益属性”时。 也就是说，当大多数人不再幻想房价会暴涨，买房主要是为了自住或者获取一份稳定的租金现金流时，这个模型的参考价值才会上升。 所以，我们应该用什么来判断楼市？ 与其纠结于一个单一的比率，不如建立一个更全面的“检查清单”： 租金回报率能否覆盖房贷利率？ 这是投资的生死线。 你对房价的未来走势有何预期？ 是看涨、看平还是看跌？这决定了你是投资还是消费。 你所在城市的供需关系如何？ 人口是在流入还是流出？新房和二手房库存多少？ 你个人的现金流和风险承受能力如何？ 能否承受房价的短期波动？能否应对失业、利率上升等风险？ 总结一下： “租金回报率 vs 国债收益率”是一个优雅的学术模型，但它解释不了一个被金融化、政策化、情绪化深刻塑造的中国房地产市场。 用它来做宏观趋势的辅助观察可以，但绝不能作为个人“抄底”的唯一依据。 房子的底，不是算出来的，是市场真实的供需、居民的购买力、以及政策的底线共同博弈出来的。 在楼市这场复杂的游戏中，比起迷信某个公式，更重要的或许是：认清房子在你财富中的真正角色（是家，还是投资品？），并永远为自己的决策留足安全的边际。
