江苏宿迁，男子所在小区业委会和开发商为了某大厦负三层的人防工程（含人防车位）的使用权问题对簿公堂，男子等业主认为在购房款中已经包含了人防工程的成本，所以使用权应当归全体业主所有。但开发商坚称自己是建设方，享有人防工程的处置权。万万没想到，法院竟然这样判！（来源：裁判文书网，宿迁市宿城区人民法院） 据悉，张先生是某小区的业主，他所在小区建设有一座大厦做商务楼。平时张先生等业主都会把车停入大厦的负三层，每月需要向开发商缴纳一定的停车费。 可是随着开发商连年对停车费进行涨价，这让张先生等业主感到十分不满，为了车位使用费的问题，业主们没少和开发商发生争吵。 后来，张先生等人从物价局那了解到，大厦下面的人防工程的建设成本，早就包含在所售卖的房屋的房款中了。 这下张先生等业主坐不住了，感情开发商已经把建设成本转移到了业主身上，现在还跑来向业主收取高额的停车费？ 因此，张先生等人将开发商告上了法院，要求拿回人防工程的使用权。 但开发商认为，人防工程是他们投资建设的，所以他们享有人防工程的使用、管理和收益权。 《人民防空法》第5条第2款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 从上述规定来看，开发商说得一点没错，他们既然投资建设了人防工程，那么使用权应当归开发商所有，开发商有权向全体业主收取人防车位的使用费。 在法院庭审期间，开发商还拿出了一些资料证据，证明人防工程的建设成本并没有算进商品房的销售款中，实际商品房的售卖价格比物价局备案的价格还低。 而且在与业主签订的商品房买卖合同中，也明确说明了开发商有权享有人防工程的使用权，有权对人防车位进行出售或出租。 此外，开发商还表示，人防工程竣工后，一直是开发商自掏腰包管理维护的，业主们没有出过一分钱。 那法院会怎么判？ 一般来说，开发商建设了人防工程，那应当享有人防工程的使用权，业主只能购买或租用。 可是法院调查发现，市物价局早年出具了一份成本认证报告。其中明确了张先生所在小区的人防车位的建设费用，并纳入了商品房的开发成本。 此外，开发商在售卖房子时，其实际销售价格远高于开发人防工程的成本，且开发商拿不出证据来证明人防工程是由其独立开发建设的。 因此，法院认为开发商在售卖房子时，已经将开发人防工程的成本转嫁到了业主身上。即业主已经成为人防工程的实际投资者。 按照规定，张先生等业主享有小区人防工程的使用权、管理权和收益权。 此外，《江苏省人民防空工程建设使用规定》第26条规定，住宅小区内依法配建的防空地下室可以由下列主体作为平时使用人： （一）业主委员会、物业管理委员会成立前，由人防工程建设单位作为平时使用人； （二）业主委员会成立后，由业主委员会作为平时使用人； （三）依法组成物业管理委员会的，由物业管理委员会作为平时使用人； （四）法律、法规、规章规定的其他主体。 也就是说，在张先生所在小区未成立业委会之前，人防工程的平时使用人可以是开发商，但在业委会成立且备案后，人防工程的平时使用权自然就该归业委会所有。 而在2023年3月25日，张先生所在小区业委会就已经正式成立了，具备了人防工程的使用主体资格。 最终，一审和二审法院均判决开发商应当将人防工程（包含人防车位）的平时使用权，交还给业委会。目前，判决已经生效。 有不少网友不理解，购房合同一般只有套内面积和公摊面积，这不包含人防工程，物价局那边又如何确定开发商把人防工程建设费给分摊到业主的购房款中的？ 但也有网友表示支持这个判决，认为开发商既然已经把成本转嫁给业主，那就不该以建设者的身份自居了，否则就违反了公平原则。 其实这起案件只是个别的典型例子，是让大家知道，如果开发商将开发人防工程的成本转嫁给了业主，那业主就有权收回人防工程的使用权，并非只要是人防工程就一定是业主的。 对此，您怎么看？欢迎留言交流。
